Ley 6/2025 de vivienda vacacional: qué pasa si tu comunidad vota que no
Wally NeveurActualizado el 11 min de lectura
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Tienes un piso que alquilas a turistas. Funciona, paga la hipoteca y quizá algo más. Y de repente, en la junta de la comunidad, alguien propone votar si se permite o no el alquiler vacacional en el edificio.
Desde diciembre de 2025, esa votación pesa más que nunca. La Ley 6/2025 ha cambiado las reglas de la vivienda vacacional en todo el archipiélago, y la comunidad de propietarios se ha convertido en una de las piezas que deciden si tu vivienda puede seguir funcionando como hasta ahora.
En este artículo te explicamos, sin tecnicismos, qué dice la ley, qué pinta tu comunidad en todo esto, qué pasa con las viviendas que ya estaban dadas de alta y qué opciones reales tienes si el modelo deja de cuadrarte. No es una opinión sobre la ley. Es lo que necesitas saber para decidir con calma.
En resumen
La Ley 6/2025 está en vigor desde el 13 de diciembre de 2025 en las ocho islas, y el uso turístico de una vivienda tiene que estar permitido por el planeamiento de tu ayuntamiento. En un edificio de pisos, empezar una actividad nueva exige además la aprobación expresa de la comunidad: tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas. Si tu vivienda ya funcionaba, tienes tres vías. Y si la vendes, el uso turístico consolidado no pasa al comprador.
Qué es la Ley 6/2025, en dos minutos
La Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas se publicó en el Boletín Oficial de Canarias el 12 de diciembre de 2025 y está en vigor desde el día siguiente, el 13 de diciembre. Se aplica en las ocho islas.
10·12·2025Fecha de la ley
12·12·2025Publicada en el BOC
13·12·2025En vigor
8Islas
Su idea central es sencilla: hasta ahora, cualquier propietario podía dar de alta su vivienda como vacacional con una declaración responsable. Con la nueva ley, eso deja de ser libre. A partir de ahora, el uso turístico de una vivienda tiene que estar expresamente permitido por el planeamiento urbanístico de cada ayuntamiento.
Hasta ahora bastaba una declaración responsable.
Con la nueva ley, eso deja de ser libre.
Ahora decide el planeamiento de tu ayuntamiento.
Los cambios que más afectan a un propietario son estos:
01Zonas y cupos
Cada municipio decide dónde se permite. El ayuntamiento fija en qué zonas cabe la vivienda vacacional, dentro de unos cupos máximos que marca la ley para proteger la vivienda residencial.
0210 años
Las viviendas nuevas tienen que esperar. Una vivienda de nueva construcción no puede destinarse al uso turístico hasta que pasen diez años desde su construcción, salvo que el planeamiento lo flexibilice en zonas no tensionadas. Las viviendas de protección oficial quedan excluidas.
035 años
Las nuevas habilitaciones caducan. La declaración responsable tiene una vigencia de cinco años (diez en La Palma, La Gomera, El Hierro y municipios con reto demográfico), renovable si la normativa de la zona lo sigue permitiendo.
04Régimen propio
Las viviendas que ya funcionaban tienen un régimen propio. No se cierran de golpe, pero tampoco siguen igual para siempre. Lo vemos más abajo.
A esto se suman las obligaciones estatales que ya existían: el número de registro único de alquiler de corta duración (NRUA), sin el cual las plataformas deben retirar el anuncio, y la comunicación de viajeros al Ministerio del Interior.
Qué pinta tu comunidad de propietarios
Aquí conviene aclarar algo que se mezcla mucho: el papel de la comunidad no lo regula la Ley 6/2025, sino la Ley de Propiedad Horizontal, que es estatal. La ley canaria se remite a ella y exige que la documentación de la vivienda acredite que se cumple.
Los estatutos de la comunidad pueden limitar, condicionar o prohibir el uso turístico en el edificio.
Desde el 3 de abril de 2025, tras la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal dice lo siguiente:
Art. 17.12 Ley de Propiedad Horizontal · desde el 3 de abril de 2025
Para empezar una actividad turística nueva en un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal hace falta la aprobación expresa de la comunidad.
Esa aprobación exige una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios, que además representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
La comunidad también puede, con esa misma mayoría, limitar, condicionar o prohibir el uso turístico en el edificio mediante sus estatutos.
7,0
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4,0
4,0
SíNo
Sin acuerdo
Ejemplo · un edificio de 20 propietarios
Tu edificio. 20 propietarios. Una junta.
Alguien propone votar si se permite el alquiler vacacional en el edificio.
Para una actividad turística nueva hace falta la aprobación expresa de la comunidad.
Primera condición: tres quintas partes del total de propietarios. Aquí, 12 de 20.
Segunda: que además representen tres quintas partes de las cuotas.
12 de 20 propietarios, pero solo el 54 % de las cuotas. Sin esa doble mayoría, no puedes darla de alta.
Propietarios a favor12 de 20✓ 3/5
3/5
Cuotas a favor54 %✗ no llega
60 %
Ejemplo ilustrativo. Cada piso tiene su cuota de participación; aquí, los áticos tienen más.
Entonces, ¿qué pasa si tu comunidad vota que no?
Depende de en qué punto estés:
1
Si quieres empezar ahora. Si la comunidad no aprueba la actividad por esa mayoría de tres quintos, no puedes darla de alta. Sin ese acuerdo, el Registro puede negarse a inscribir la vivienda como turística, como ya ha confirmado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resoluciones publicadas en el BOE.
2
Si ya funcionabas antes del 3 de abril de 2025. El requisito de aprobación expresa no se aplica con carácter retroactivo a las actividades que ya estaban en marcha. Pero una prohibición en los estatutos sí te puede afectar de otra manera: es uno de los requisitos para acogerte al régimen de uso turístico consolidado (el más ventajoso, como verás ahora). Si la comunidad inscribe una prohibición estatutaria, esa puerta se complica.
3
Si la comunidad prohíbe y tú ya tenías licencia. Es la zona más gris y la que más depende de fechas, de cómo se adoptó el acuerdo y de qué dicen los estatutos. Aquí no hay respuesta general: hay que mirar tu escritura, tus estatutos y las actas de la comunidad.
La conclusión práctica es clara.
Hoy, en un edificio de pisos, el futuro de tu vivienda vacacional ya no depende solo de ti. Depende también de lo que decidan tus vecinos y de lo que permita tu ayuntamiento.
Si tu vivienda ya estaba dada de alta antes de la ley
Las viviendas vacacionales que ya estaban habilitadas el 13 de diciembre de 2025 no se cierran de un día para otro. La ley les ofrece tres vías, y elegir bien es probablemente la decisión más importante que tiene hoy un propietario de vivienda vacacional en Canarias.
Vía
Cuánto dura
A quién encaja
Lo que tienes que saber
Vía 01Uso turístico consolidado
Indefinido
Propietario particular que es el mismo titular de la licencia, con al menos un año de actividad continuada antes del 13/12/2025 y sin prohibición en los estatutos de la comunidad
Hay que solicitarlo al ayuntamiento antes del 13 de diciembre de 2030. Va ligado a esa vivienda y a ese titular, y se extingue, entre otros casos, si la vivienda se vende o si la actividad se para más de un año
Vía 02Régimen transitorio general
5 años, ampliable a 10
Quien no cumple los requisitos de la vía anterior
Al terminar el plazo, la vivienda tiene que ajustarse a lo que permita la ordenación de su municipio. La ampliación a 10 años es excepcional y hay que justificar un perjuicio económico grave
Vía 03Compensación con vivienda residencial
Hasta 20 años
Explotadores con varias viviendas y capacidad de inversión
Exige aportar vivienda destinada al alquiler de larga duración a cambio de mantener la actividad
Orientativo · 1 minuto
¿Qué vía encaja con tu vivienda?
¿Tu vivienda ya estaba dada de alta como vacacional el 13 de diciembre de 2025?
¿Eres propietario particular y la licencia está a tu nombre?
Es decir, eres el mismo titular que la dio de alta.
¿Llevaba al menos un año funcionando sin interrupciones antes del 13 de diciembre de 2025?
¿Los estatutos de tu comunidad prohíben el uso turístico?
¿Explotas varias viviendas y podrías aportar vivienda para alquiler de larga duración?
Tu vía probable
Uso turístico consolidado
Por lo que nos cuentas, podrías encajar en la vía más ventajosa: es indefinida. Pero hay que solicitarla al ayuntamiento antes del 13 de diciembre de 2030, va ligada a esa vivienda y a ese titular, y se extingue, entre otros casos, si la vivienda se vende o si la actividad se para más de un año.
Tu vía probable
Uso turístico consolidado, si tus estatutos lo permiten
Cumples lo principal, pero falta un dato clave: si los estatutos de tu comunidad prohíben el uso turístico, esa puerta se complica. Revisa tu escritura, tus estatutos y las actas de la comunidad. Y recuerda que el consolidado hay que solicitarlo antes del 13 de diciembre de 2030.
Tu vía probable
Compensación con vivienda residencial
Es la vía pensada para explotadores con varias viviendas y capacidad de inversión: permite mantener la actividad hasta 20 años a cambio de aportar vivienda destinada al alquiler de larga duración.
Tu vía probable
Régimen transitorio general
Lo más probable es que entres en el régimen transitorio: 5 años desde diciembre de 2025, ampliable a 10 solo de forma excepcional y justificando un perjuicio económico grave. Al terminar, la vivienda tiene que ajustarse a lo que permita la ordenación de tu municipio.
Tu punto de partida
Empiezas con las reglas nuevas
Tu ayuntamiento tiene que permitir expresamente el uso turístico en tu zona.
Si es un piso en un edificio, la comunidad tiene que aprobarlo por tres quintas partes de los propietarios que además representen tres quintas partes de las cuotas.
La declaración responsable dura cinco años (diez en La Palma, La Gomera, El Hierro y municipios con reto demográfico).
Si es de nueva construcción, tiene que esperar diez años desde su construcción, salvo que el planeamiento lo flexibilice en zonas no tensionadas.
Orientativo: no sustituye el análisis jurídico de tu caso.
El consolidado no se vende con el piso. Si tu vivienda tiene uso turístico consolidado y la vendes, ese estatus no pasa al comprador. Eso cambia por completo cómo hay que valorarla y a quién hay que vendérsela.
02
El reloj ya corre. El régimen transitorio general cuenta desde diciembre de 2025. Cada mes que pasa sin decidir es un mes menos de margen para planificar con calma.
El reloj ya corre
13·12·2030
Fin del plazo para pedir el uso turístico consolidado.
Régimen transitorio · 5 años desde dic. 202516 %
La comunidad pasa a decidir
Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal: una actividad turística nueva necesita la aprobación expresa de tres quintos.
Entra en vigor la Ley 6/2025
El régimen transitorio general empieza a contar.
Hoy
Cada mes sin decidir es un mes menos de margen.
Fin del plazo para pedir el consolidado
El 13 de diciembre. Y se cumplen los cinco años del régimen transitorio general.
Tope del transitorio ampliado
Solo si se amplía a diez años: algo excepcional que exige justificar un perjuicio económico grave.
Las sanciones, con contexto
Se ha hablado mucho de multas de hasta 300.000 euros. La cifra es real, pero conviene ponerla en su sitio.
La Ley 6/2025 añade nuevas infracciones a la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias (Ley 7/1995), y es esa ley la que fija las cuantías:
Tipo de infracción
Multa
A escala real
Leve
Hasta 1.500 €
Grave
De 1.501 € a 30.000 €
Muy grave
De 30.001 € a 300.000 €
0 €300.000 €
300.000 €Tope máximo · solo infracciones muy graves
Los 300.000 euros son el tope máximo de las infracciones muy graves, no la multa habitual. Para fijar la cuantía concreta, la Administración tiene en cuenta el perjuicio causado, la reincidencia, el beneficio obtenido o la rapidez con la que se corrige la situación. En casos muy graves y reiterados, además, puede suspenderse la actividad o clausurarse el establecimiento.
A esto se suman las sanciones de la normativa estatal, por ejemplo por anunciar sin número de registro o por no comunicar los datos de los viajeros.
El mensaje no es que te vayan a multar. Es que el margen para funcionar «como siempre» se ha estrechado mucho, y que operar sin tener los papeles en regla ya no compensa el riesgo.
Tus tres caminos: adaptarte, cambiar de uso o vender
Con la ley en vigor, prácticamente cualquier propietario de vivienda vacacional en Canarias acaba ante una de estas tres opciones. Ninguna es mejor que otra en abstracto. La buena es la que encaja con tu situación concreta.
Tus tres caminos
01/ 03
Camino 01
1. Adaptarte y seguir
Tiene sentido si cumples los requisitos del uso turístico consolidado, si tu comunidad no ha prohibido la actividad y si tu ayuntamiento no te deja fuera de las zonas permitidas.
Antes de decidir, revisa: quién figura como titular de la licencia, desde cuándo funciona la vivienda sin interrupciones, qué dicen tus estatutos y qué ha aprobado tu ayuntamiento. Si todo encaja, adaptarte puede ser la opción más rentable a largo plazo.
Camino 02
2. Cambiar a alquiler de larga duración
Es la salida natural si la vía turística se cierra pero quieres conservar el inmueble. Ganas estabilidad y te quitas la presión normativa, pero los ingresos suelen bajar y entran en juego otros riesgos: impagos, desgaste del inmueble y una normativa de arrendamientos que protege mucho al inquilino.
Antes de dar el paso, haz la cuenta en neto, no en bruto: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, posibles periodos vacíos e impuestos.
Camino 03
3. Vender
Para muchos propietarios, sobre todo quienes no residen en las islas, quienes heredaron el piso o quienes compraron pensando solo en la rentabilidad turística, vender es la opción más tranquila. Y el momento importa: el precio de la vivienda en Canarias sigue en niveles altos, y venderla con calma siempre es mejor que venderla con prisa.
Pero ojo con un error muy habitual: valorar el piso como si fuera un negocio turístico. Si el uso turístico no se transmite al comprador, el piso se vende por su valor como vivienda, y un precio inflado por la rentabilidad turística solo consigue que se quede meses colgado en los portales.
Una buena venta de vivienda vacacional empieza por tres preguntas
00 / 03
¿Qué régimen tiene hoy tu vivienda y qué pasa con él si la vendes?
¿A qué comprador encaja: residente, inversor de larga duración o comprador de segunda residencia?
¿Desde cuándo está en vigor la Ley 6/2025 de vivienda vacacional en Canarias?
Desde el 13 de diciembre de 2025, el día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial de Canarias.
¿Mi comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler vacacional?
Sí. La Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad limitar, condicionar o prohibir el uso turístico con una mayoría de tres quintas partes de los propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas. Para empezar una actividad nueva, además, hace falta su aprobación expresa con esa misma mayoría.
Si ya tenía licencia antes de la ley, ¿puedo seguir alquilando?
Sí, pero no indefinidamente salvo que te acojas al uso turístico consolidado y cumplas sus requisitos. Si no, entras en un régimen transitorio de cinco años, ampliable a diez en casos excepcionales.
¿Hasta cuándo puedo pedir el uso turístico consolidado?
La solicitud se presenta en el ayuntamiento, con plazo hasta el 13 de diciembre de 2030.
Si vendo mi vivienda vacacional, ¿el comprador puede seguir alquilándola a turistas?
No automáticamente. El uso turístico consolidado se extingue con la venta, así que el comprador tendría que obtener su propia habilitación, si la normativa de la zona y la comunidad lo permiten.
¿Cuánto puede costar una multa por incumplir la normativa?
Según la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias, hasta 1.500 € las leves, entre 1.501 € y 30.000 € las graves y entre 30.001 € y 300.000 € las muy graves. La cuantía concreta depende de las circunstancias de cada caso.
¿Es buen momento para vender una vivienda vacacional en Canarias?
Depende de tu situación: el régimen de tu vivienda, lo que decida tu comunidad, lo que permita tu ayuntamiento y tus planes. Lo recomendable es analizar el caso antes de fijar un precio.
Consulta tu caso
La Ley 6/2025 no obliga a nadie a vender.
Lo que hace es obligar a decidir: con qué régimen sigues, qué pasa si tu comunidad se mueve y qué vale de verdad tu vivienda si el uso turístico desaparece de la ecuación.
En NEVEUR no vendemos casas. Resolvemos situaciones. Antes de hablar de precio, revisamos contigo la documentación de tu vivienda, el régimen en que está, lo que dicen tus estatutos y lo que permite tu municipio. Con eso sobre la mesa, eliges tú: adaptarte, alquilar o vender.
¿Tu caso es complejo? También hacemos un Análisis de Caso completo.
Este artículo tiene carácter informativo y refleja la normativa vigente en la fecha de su última actualización. No sustituye el análisis jurídico de cada caso concreto. Fuentes: Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOC n.º 246, de 12/12/2025); Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, art. 17.12; Ley 7/1995, de Ordenación del Turismo de Canarias, art. 79.
Wally NeveurFundador y agente inmobiliario · NEVEUR Real Estate, Las Palmas de Gran Canaria
Fotos: Ryan Faulkner, Nathan Dumlao, Vitaly Gariev y Jakub Żerdzicki (Unsplash). Resto de imágenes: NEVEUR.
